首先,这个帖子不付任何法律责任,只适合小打小闹的房东和初入出租市场的房东,再往上点什么开公司啊,手上几十套的,或者复杂点的,大家还是找专业的税务师来报税比较好
发这个帖子,纯粹是因为我这两天和小红书一个人关于报税的争论起来,不得不说这个人要不就是专业的,要不也是自己报税很多,纠正了很多我错误的观点,但是她对于房东报税也有点自己的局限性,大家可以按照自己经验分享,和平讨论
她纠正我最大的错误,就是房东并不属于self employee,收入只能算是investment income,这个我后来查过,HMRC在几年前曾经想把把房东归入self employment这块,然后让房东付national insurance,但是不知道为什么,突然取消了这个想法,于是房东依然在缴税人的最底层。被踢出self employment最大的坏处就是因为不交national insurance,那么最后国家的养老金是拿不到的,包括这次pandemic,政府给的补助,房东一分都没有拿到,但是平时交的税也一分不少。
但是她的局限性在于,虽然很多房东不属于self employment,但是唯独有一类的确是包括self employment里的,就是那种我们说的职业房东
职业房东我简单的说一下,就是有强烈愿望要继续购买房子,并且自己管理和修理房子,和中介一点也没有关系,这三点少一条就不行
比如说房东A (这种类型其实英国本土人比列不少),就是某种机缘巧合下,拿到一套房子,交给中介处理,这个不能算self employment
房东 B,手上有房子而且强烈愿望要继续购买房子,都是自己管理和修理房子,和中介一点没有关系,那么这个就是self employment
房东C,手上有房子,但是不想再购入房子,都是自己管理和修理房子,和中介一点没有关系,这个也不算
房东D,手上有房子而且强烈愿望要继续购买房子,但是平时都是有中介打理,那么这个其实不算
这几个例子在英国房东本土论坛也讨论过,唯一的争论点在房东B和C,如何判断房东C没有想法购入房子,我估计和贷款有关,因为英国BTL贷款最多十套,不能超过,估计C也无法证明这一点,但是这个例子也比较极端,因为一般有了四套以上,很多房东都是开公司了
A landlord will also be a self-employed earner if any of their activities amount to a trade for Income Tax purposes. This could include, for example, receiving income from other services such as providing a bank of washing machines in a multi-occupancy block that is rented to tenants, or providing an ironing service to tenants. Running a guest house or hotel will also usually amount to a trade for Income Tax purposes, so an individual proprietor will be a self-employed earner for NICs purposes.
那么被认定为self employment的好处,除了可以拿到国家退休工资之后,还可以报销更多的费用,比如私人医疗保险(这点就是她争论的一点),房东A,C,D就不可以报销这点,B可以
第二点,就是报销的种类
一人1000镑的allowance,夫妻两人2000镑,但是最好按照你们夫妻之间的工资比列,比如我老公工资高,他只能拿房租的一成,但是我没有工作,房租的九成就我拿,但是在这里我有个疑惑,这点我也在苹果上和人争论过,我好朋友(他手上两套出租房),有本身的会计师,她说是一人一套1000,但是苹果上是说一人1000一年,不管你有多少套,在此我们以1000一人一年来说
据我这半年的房子经验来说,一年2000的份额已经可以了,可以包括房东手机费(我家有个专门的手机),openrent的每个月费用,房屋保险,还有就是些车费什么的,当然这个不是说大修,如果换个boiler,分分钟钟超费用
关于费用还有个很有意思的一点,就是海外度假房,这个在房东论坛也讨论过,就是HMRC只会报销你去海外房子的交通,但是没有规定程度,打个比方啊,如果你说你在中国有套房子出租,那么是否代表每年你回中国可以报销来回商业舱的飞机票呢,还是说只管欧洲的房子,其他的确不算呢
最后一点,也就是我和她争议到现在无法共识的一点,就是关于出租房的装修问题,我在某个英国论坛看到过,就是HMRC新规定就是出租房的装修标准,只能是基本的功能齐全的,不能是豪华,但是她坚持说可以装修豪华,这点我有点搞不懂