打造全英华人最全的出租房报税普及贴,欢迎大家跟帖讨论

首先,这个帖子不付任何法律责任,只适合小打小闹的房东和初入出租市场的房东,再往上点什么开公司啊,手上几十套的,或者复杂点的,大家还是找专业的税务师来报税比较好

发这个帖子,纯粹是因为我这两天和小红书一个人关于报税的争论起来,不得不说这个人要不就是专业的,要不也是自己报税很多,纠正了很多我错误的观点,但是她对于房东报税也有点自己的局限性,大家可以按照自己经验分享,和平讨论

她纠正我最大的错误,就是房东并不属于self employee,收入只能算是investment income,这个我后来查过,HMRC在几年前曾经想把把房东归入self employment这块,然后让房东付national insurance,但是不知道为什么,突然取消了这个想法,于是房东依然在缴税人的最底层。被踢出self employment最大的坏处就是因为不交national insurance,那么最后国家的养老金是拿不到的,包括这次pandemic,政府给的补助,房东一分都没有拿到,但是平时交的税也一分不少。

但是她的局限性在于,虽然很多房东不属于self employment,但是唯独有一类的确是包括self employment里的,就是那种我们说的职业房东

职业房东我简单的说一下,就是有强烈愿望要继续购买房子,并且自己管理和修理房子,和中介一点也没有关系,这三点少一条就不行

比如说房东A (这种类型其实英国本土人比列不少),就是某种机缘巧合下,拿到一套房子,交给中介处理,这个不能算self employment

房东 B,手上有房子而且强烈愿望要继续购买房子,都是自己管理和修理房子,和中介一点没有关系,那么这个就是self employment

房东C,手上有房子,但是不想再购入房子,都是自己管理和修理房子,和中介一点没有关系,这个也不算

房东D,手上有房子而且强烈愿望要继续购买房子,但是平时都是有中介打理,那么这个其实不算

这几个例子在英国房东本土论坛也讨论过,唯一的争论点在房东B和C,如何判断房东C没有想法购入房子,我估计和贷款有关,因为英国BTL贷款最多十套,不能超过,估计C也无法证明这一点,但是这个例子也比较极端,因为一般有了四套以上,很多房东都是开公司了

A landlord will also be a self-employed earner if any of their activities amount to a trade for Income Tax purposes. This could include, for example, receiving income from other services such as providing a bank of washing machines in a multi-occupancy block that is rented to tenants, or providing an ironing service to tenants. Running a guest house or hotel will also usually amount to a trade for Income Tax purposes, so an individual proprietor will be a self-employed earner for NICs purposes.

那么被认定为self employment的好处,除了可以拿到国家退休工资之后,还可以报销更多的费用,比如私人医疗保险(这点就是她争论的一点),房东A,C,D就不可以报销这点,B可以

第二点,就是报销的种类

一人1000镑的allowance,夫妻两人2000镑,但是最好按照你们夫妻之间的工资比列,比如我老公工资高,他只能拿房租的一成,但是我没有工作,房租的九成就我拿,但是在这里我有个疑惑,这点我也在苹果上和人争论过,我好朋友(他手上两套出租房),有本身的会计师,她说是一人一套1000,但是苹果上是说一人1000一年,不管你有多少套,在此我们以1000一人一年来说

据我这半年的房子经验来说,一年2000的份额已经可以了,可以包括房东手机费(我家有个专门的手机),openrent的每个月费用,房屋保险,还有就是些车费什么的,当然这个不是说大修,如果换个boiler,分分钟钟超费用

关于费用还有个很有意思的一点,就是海外度假房,这个在房东论坛也讨论过,就是HMRC只会报销你去海外房子的交通,但是没有规定程度,打个比方啊,如果你说你在中国有套房子出租,那么是否代表每年你回中国可以报销来回商业舱的飞机票呢,还是说只管欧洲的房子,其他的确不算呢

最后一点,也就是我和她争议到现在无法共识的一点,就是关于出租房的装修问题,我在某个英国论坛看到过,就是HMRC新规定就是出租房的装修标准,只能是基本的功能齐全的,不能是豪华,但是她坚持说可以装修豪华,这点我有点搞不懂

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有几个英国本土房东论坛,大家有空可以去翻翻

NRLA,英国房东联盟,要交年费的,但是当然可以报销,上面很不错

landlordzone,我经常上的,上面房东很专业,都是手上好几套房子的英国职业房东

openrent,靠市场开出来的论坛,有意思的是不仅有房东论坛,还有房客论坛,了解对手也是一件好事

moneysavingexpert,算是老牌的,但不专业的,里面还是有很多能人的

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另外职业房东每年的allowance其实不是1000镑一年一人,而是2000镑一年一人,因为1000镑是房租来的,1000镑是你提供的服务来的,这点其实很好,这就是为什么很多房东最后必须辞掉工作做专业房东

You can get up to £1,000 each tax year in tax-free allowances for property or trading income from 6 April 2017. If you have both types of income, you’ll get a £1,000 allowance for each.

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房东B 要说自己是self employment,那是不是至少要注册间公司呢?
然后把自己的打扫费,维护费计入这公司的收入,再归为 trading income
只有一间出租房也能这样操作?

我原以为超过4间出租房需要开公司才能继续贷款买房=portfolio landlord=self employment

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不需要开公司,虽然实际上95%的房东会自己开公司,按照BTL贷款规定就是你最多有十套房子贷款,但是如果你本身有本事,完全可以十套全额付清,再来十套贷款,这个也可以,但是实际情况下一般第四套就比较难贷款,因为要求超级多,比如房东必须当满两年什么blahblah

公司的话报销给多,比如你买的车都是可以当做固定资产来抵税的,但是这个就不是讨论的范围,因为这个太专业了

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这个,学习了,好详细:+1:
我们只有一套以前的自住房,因为搬家南下,就用来出租了,中介全全托管,所以只能是按投资收入报税了。
自从政府不允许贷款的利息部分全部减免,这所得税刷刷的升高。。。。

但是中介费用也可以抵税,这种情况之下,你可以指望房子价格上涨,但是你贷款的利息20%政府会退给你

作个例子啊,比如你这套房子借给人家1000镑一个月,中介费200镑,其他零碎费用是100镑一个月,房贷一个月300镑(利息是130镑),因为超过了2000镑的allowance,那么就是3600镑的支出,所得税是1680镑,但是政府要给你20%的利息,那么就是312镑

所以最后就是这套房子你要的交税是1368镑,但是别忘了,房子是长期投资,只要房价还会涨,那么你的收益除了房租就是房价本身,所以不亏

前面算错了,重新算了

但是如果你们家本身有一人工资很低的,比如低于12000一年的话,估计所得税还能再少交点,但是如果高的话,就要开始想办法有没有可以避税或者干脆就做part time算了

中国人数学很好,刚开始的话自己算算就可以了,争取往自己最大的利益进军

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學到了很多,谢谢

一定要顶!希望再接再厉!

我希望大家也多分享一下,昨天晚上虽然给那个网友争论了很久,但是不得不说她也的确纠正了很多我错误的观点,那么很多事情就可以提早策划起来

我研究了一下,英国出租房收入最大利益化的比例是,麻烦大家帮我看一下,有没有地方算错了或者概念搞错了

夫妻双方一方工作(part-time)工资就算27000一年,一方不工作,但是男方必须会做点手工,自己会修理一些,那么房租90%利益是给不工作一方,10%给part time,这点一定要在买房时候律师要做好工作,好的会计师一定会问的

那么女方申请self employment,就是房东B的类型,每年3000镑的allowance(2000房子allowance+1000的trade allowance),这样打个比方,一年房租算它36000,女方有90%的收益,就是32400,男方拿剩下的10%,3600镑,加在他的工资上也就33400,因为女方有2000镑的allowance,当然如果支出超过就按实际支出,但是现在我们简单点,就按2000镑算,男方就1000镑

算下来,女方要交税3580,男方包括工资要交税3980,当然还有national insurance要交,但是算是和贷款利息的20%互相抵消吧,那么每个月这家的到手收入是4620镑,这个收入在纽卡已经是waitrose自由了,可以很奢侈的过日子了

当然这个已经算是比较简单的算法,实际上多多少少还要看个人情况来说

现在想起来很多印度家庭就这样,女方不工作,男方开出租,然后房子买来投资出租,小毛小病都是男方过来修,然而儿女送去私立读书

房租收入的税应该是个人收入所得税吧, 如果不是self employed的话。 不是investment income。 只有房子价格增值部分算investment income。

的确算是个人所得税那块,算是income吧

你没有公司,不管你有没有工作还是自雇都是按照self assessment来的,都属于个人收入。你可以注册一个公司给自己发钱,公司税比较低,当然你如果没有工作的话肯定是自雇划算了。

网上下载个表格一看就明白。你老公有工作,看你们房租收入怎么分了,原则上是一人一半的。

我老公工资差点就要收40%,我没有工作,所以现如今我家两套出租房90%都在我名下,律师已经做好paper了,北部房租低,所以我现在除去2000镑的allowance,税都不要交,但是再来一套就不行了

你来了最好,你再不来我就要@你了,那么我可以算自雇吗,可以claim private health insurance吗

这样可以的。可以算自雇的,也可以自己交NI。Healthy insurance可能不行吧,说白了income就是房子的收入减去开销。你自己可以有大约1万的exmption,超过这个部分需要交税,HMRC会帮你算的。你只要填表报收入就可以了。你是BTL吗?

做BTL其实很亏的,你有孩子么?如果有孩子有很好的避税方法,但有贷款的不行。我俩收入都是40%档的,BTL基本挣不了多少钱还烦死。我如果再买房子的话就打算成立公司做了。

是的,两套,现在在看第三套,exmption就是有点personal tax free allowance,国家现在是12K一年,超过就要付20%的个人所得税了,往上叠加,房东唯一的好处就是可以再往上加2000镑,比如14000房租收入,减去2000镑的allowance是1200镑,因为低于个人所得税最低点,所以不交税,你看我的观点是不是对的

为什么这么说,我家有两个,你这个太亏了,税扣得实在太多了,为什么不parttime呢

我手里就一个BTL所以还好吧,这个是夏天买的,实在是拿不出钱来了,不然直接全款。即使这样也是马上要还清的。现在不能抵扣利息了,长期BTL很亏。